?

Log in

Новостройка в СПб's Journal
 
[Most Recent Entries] [Calendar View] [Friends]

Below are the 20 most recent journal entries recorded in Новостройка в СПб's LiveJournal:

[ << Previous 20 ]
Thursday, December 22nd, 2011
2:36 pm
[vanino_spb]
Петр Верцинский: «Размер коммунальной оплаты станет решающим фактором при выборе проекта»
Малоэтажный комплекс «Ванино» громко заявил о себе в начале сентября 2011 года, предложил искушенному петербуржскому покупателю в рамках своего проекта сразу два формата: коттеджи и сити-виллы. Портал Poselkispb.ru встретился сдевелопером жилого района Петром Верцинским и выяснил, в чем основные отличия между эстонским и российским загородными рынками, что означает «сити-вилла» и почему европейские застройщики в обязательном порядке проводят в пригородную недвижимость газ:


- Чем отличается работа девелопера на российском рынке загородной недвижимости от работы в Европе? Отметили ли Вы какие-то интересные особенности и нюансы?

- Главное отличие - временной фактор. Мы очень долго занимались переводом земель по Генплану из одного вида разрешенного использования в другой. Не то, чтобы столкнулись с большим количеством препонов, но продолжительность подготовки проекта к выходу на стройплощадку в Эстонии заняла бы в два раза меньше времени. Естественно, в дальнейшем это влияет на стоимость земли: чем дольше реализуется коттеджный поселок, тем дороже становится земля для девелопера. Мы, конечно, рассчитывали, что все будет быстрее года на 2. А тут пока все составляется, утверждается, согласуется...

Россия из-за своей крупности, отстает в некоторых процессах. Не то, чтобы Эстония – самая лучшая страна, но там многое происходит быстрее. Когда у нас были «дешевые деньги», процесс развития недвижимости шел активными темпами. Однако сейчас в Эстонии, как и во всем Евросоюзе, кризис.

Мы занимаемся коммерцией:  хотим строить, продавать и зарабатывать на этом. Но продавать так, чтобы человек, который приобрел у нас жилье, не считал потом, что он потратил деньги зря. Чтобы люди испытывали удовлетворение.

- Что вы привнесли в проект «Ванино» из эстонского опыта строительства? Будут ли какие-то принципиальные отличия от российских поселков?

- Жилой комплекс «Ванино» был разработан в известной мастерской Сергея Бобылева совместно с архитекторами, дизайнерами и проектировщиками из Прибалтики. Так что можно сказать, что дизайн-проекты домов делали эстонцы с привлечением местных специалистов.

- Вы позиционируете «Ванино» в сегменте бизнес, однако площадь и стоимость предлагаемой недвижимости относит проект к более низкой ценовой группе.

- Для меня всегда было очень сложно понять, по какому принципу в России на рынке загородной недвижимости происходит деление на классы: эконом, бизнес и элит. Я еще понимаю, что такое элит, но чем отличается эконом от бизнес – сказать не смогу. Прежде всего, ценой? Но она зависит от многих факторов: используемых материалов и от того, сколько простоит дом.

Мы, например, строим доступное и комфортное жилье. Обзовем его экономом - сразу же «отрежем» какую-то часть покупателей. Я ориентируюсь на формулировку «комфортное жилье»: цена эконома, но качество бизнеса. Это нечто среднее. Можно потом повестить картину Ван Гога и сказать, что это элитная недвижимость.

- В словаре российского рынка недвижимости уже успел появиться такой термин как «кофморт-класс». Он занял место между экономом и бизнесом. Видимо, это как раз ваш случай?

- Скорее всего, так и есть. Просто в моем представлении эконом – это строение, которое лет через 5 должно просто сложиться пополам и упасть. «Мы сэкономили везде, где смогли!». В идеале, должно быть больше четких критериев, на основе которых можно более точно разграничивать сегменты. Кроме того, нужно добавлять еще какие-то подгруппы, помимо имеющихся трех.

- Чем вообще объясняется возникший интерес к загородному рынку Петербургу?

- Во-первых, привлекает сам по себе рынок загородной недвижимости. Например, у меня есть квартира в центре. Но когда я вечером пытаюсь заехать во двор, а потом захожу в грязный подъезд – меня охватывает ужас. Коммуникации старые - либо весь дом ремонтируешь за свой счет, либо никогда порядка не будет. Но жить ведь всем нам хочется здесь и сейчас. Пробки, городская суета, шум…

В результате, у людей возникает потребность в дачах, где можно отдохнуть от всего перечисленного на фоне природы и спокойствия.  Мы пытаемся совместить два этих образа жизни и предлагаем городское жилье в комфортном окружении: лес и свежий воздух. 

Что главное для города? Транспортная доступность. Поэтому я считаю, что перспективное развитие рынка – хорошее малоэтажное жилье неподалеку от КАДа. Это будет востребовано!

- Чтобы квартира загородом продавалась, она должна быть на 10-20% быть дешевле городского аналога.

- Некоторые районы Ленобласти будут дороже некоторых районов Петербурга. Конечно, недвижимость в «Ванино» стоит дешевле, чем квартиры в центре города, но дороже, чем в депрессивных спальных районах, например, на юго-западе.

- Конкретизирую вопрос: до недавнего времени компания «Тареал» работала на рынке Эстонии. Почему обратили свое внимание на Петербург, и именно на загородку? В Эстонии Вы также заняты на загородном рынке?

- Нет, на городском. Но если вы хорошо себе представляете Эстонию, то она в принципе представляет собой смесь города и пригорода. Эстония и Россия – это несравнимые вещи. То, что для Петербурга означает 25 км, для Эстонии – другой конец страны. Разные масштабы и степени удаленности. В Петербурге мы видим перспективы в малоэтажном строительстве в черте города или в непосредственной близости от него.

- В проекте «Ванино» покупателю предлагаются помимо коттеджей сити-виллы .Что это за формат? И почему сделали выбор не в пользу таунхаусов?

- Изначально сблокированные дома были в проекте. Но российские консультанты убедили нас, что для русского человека таунхаусы чужды по ментальности. К тому же этот формат не уместен конкретно в этом месте. В итоге, мы отбросили этот вариант.

Я вообще сторонник малоэтажного строительства в виде квартир: компактное, чистое и комфортное жилье. Это европейский формат. Кроме того, в продаже имеются индивидуальные коттеджи.

- Почему остановились на Ломоносовском районе?

- Этот район имеет самый большой потенциал, рядом аэропорт, КАД . Садово-парковый ансамбль, равному которому нет . Экология, отсутствие вредных производств. Петродворец и его окрестности пока еще не оценен до конца.

- Как оцениваете состояние рынка загородной недвижимости Петербурга на сегодняшний день? Восстановились ли основные показатели после кризиса?

- Времена, когда все массово скупали жилье с целью сдачи, перепродажи или вложения денег, конечно, закончились. Но покупка жилья для себя осталась практически на том же уровне, и объемы потихоньку растут. Это демонстрируют и выставки, и число проводимых сделок.

У нас наблюдается большой объем бронирования по предварительным договорам. Сейчас идет процесс межевания, зарегистрируем участки,и начнутся продажи. Повышать стоимость предложения пока не планируем, а дальнейшие действия рынок сам подскажет.

- Сейчас у Вас уже началось строительство?

- Да, с осени. Буквально месяц назад получили разрешение на строительство первых четырех сити-вилл. Сейчас они возводятся.

Проложена первая очередь асфальтовых дорог (1,5 км ). В России работают прекрасные профессионалы, большая институтская база, широкий объем технически грамотных кадров – в этом плане Эстония сильно отстает. Строить здесь не сложнее, но именно процесс подготовки и согласования затянут. Законы в России ни чуть не хуже эстонских. Главное, чтобы они работали нормально.

- ООО «Тареал» входит в структуру холдинга «Техномар и Адрем», занятого в производстве стройматериалов и управлении недвижимостью в Эстонии. Строить «Ванино» будете из собственных материалов?

- Да будет, например,  полы из нашего натурального паркета. В том числе и в квартирах. Самый простой паркет, который мы предлагаем, это дуб, а в экслюзивной отделке есть  мербау и орех.

- Каков он – инфраструктурный минимум в современном коттеджном поселке крупного масштаба? Что будет предложено в «Ванино»?

- Дорога – это классно, но если нет электричества, желательно газа, канализации и водоснабжения, то развивать такой поселок будет достаточно сложно. Нагрузка по инженерии –  колоссальная, и она во многом удорожает проект. Но мы понимаем, что без этого востребованным жилой комплекс не будет.

Желательно иметь газ, чтобы сэкономить на отоплении, которое дорожает в Эстонии по нескольку раз в год. Там основная составляющая отчислений – коммунальные услуги. В России пока не так, но это обязательно придет по причине мировой тенденции удорожания ресурсов. Смотря на ту же Эстонию, можно делать прогнозы на российское будущее.  При выборе недвижимости люди будут приходить в застройщику, как сейчас происходит в Эстонии, и в первую очередь сравнивать счета за кварплату. Например, у меня сосед покупает квартиру, и выбирает ту, где коммуналка на 25% дешевле. Это будет важным фактором, который станет решающим при выборе того или иного проекта.

- Можете ли Вы хотя бы ориентировочно назвать сумму коммунальных платежей, например, в сити-вилле?

- Около 2х тысяч рублей. Это будет не больше, чем в городе, а может быть даже дешевле.

- Что готово на сегодняшний день?

- На данный момент получена вся разрешительная документация, составлены договора на подключение. Процесс строительства займет около года.

- Что насчет социальной инфраструктуры?

- Я сторонник того, что на территории самого проекта должны располагаться как минимум детский сад и школа. Так как мы рассчитываем на молодое поколение жителей (от 20 до 40 лет), понятно, что будет много детей. Опять же плюс загородного жилья: вышел из дома с коляской и гуляешь. Не надо никуда далеко ехать!

Однозначно, будут еще магазин, аптека, контора банка и спорт-комплекс. Школа – в перспективе, как последний этап развития поселка.

- Где жителям предлагаете ставить автомобили?

- Для владельцев коттеджей – на территории их участков. Для жителей квартир подразумевается по два парковочных места. Они будут располагаться на улице, так как мы решили не делать подземные паркинги.

- На сайте прочитала про участки без подряда. Что это значит? Покупаю участок и строю там дачу из бревен?

- В продаже всего 8 участков, дома на которых возможно строить своими силами.

Проект входит в цену участка. Сегодня это 93 эксклюзивных проекта , в которых возможно внести изменения по усмотрению покупателя.  Проект состоит из архитектурной части, конструктивной и проекта на инженерные системы.

- Когда рассчитываете завершить строительство?

- Последний этап строительства закончиться в 2015 году.

-Спасибо за интервью!

Автор: Наталья Таран

Источник: Poselkispb.ru

Thursday, November 17th, 2011
7:23 pm
[vanino_spb]
Пригород - как город, только лучше
В рамках выставки «Ярмарка недвижимости», прошедшей в Санкт-Петербурге 11-13 ноября, участники рынка обсуждали вопрос социальной инфраструктуры жилых загородных районов. Покупатели загородной недвижимости обращают особое внимание на инфраструктуру и считают, что все самое необходимое должно находиться рядом с домом: магазины, аптеки, детские сады, кафе и т.д.

    По словам Марины Агеевой, директора информационного центра «Свой дом», существуют определенные и достаточно жесткие нормативы, по которым определенный процент площади жилого района отводится под строительство социальной инфраструктуры. Застройщики должны неукоснительно следовать этим правилам.



    Как отмечают участники рынка, инвестиции в социальную инфраструктуру не велики и, зачастую, окупаемы. Денис Вястрик, инвестор жилого района «Ванино», считает, что обеспечение жителей качественной инфраструктурой экономически оправдано. «Например, стоимость хорошей детской площадки в районе составляет 300 тысяч рублей. В пределах района – это ничто», - комментирует Денис Вястрик. Помимо стандартных объектов, входящих в инфраструктуру, в «Ванино» будет построена православная церковь и планируется строительство школы. По словам Дениса Вястрика, именно в строительстве школы заключается основная сложность. Помещение школы достаточно большое и требует значительных инвестиций. 

    Паркинг является важной проблемой любой инфраструктуры, как городской, так и загородной. При этом сложная ситуация с парковочными местами есть не только в России, но и существует в Европе. Согласно новым градостроительным нормам, на каждую квартиру бизнес-класса должно приходиться парковочных мест на 1,7 машин. Денис Вястрик утверждает, что эти нормы выполнимы: в «Ванино» на каждую квартиру, в независимости от числа комнат, приходится два парковочных места для автомобилей.

   Тем не менее, стоит различать инфраструктуру именно жилого района, где люди проживают постоянно и дачного поселка, куда приезжают только на время отдыха. «Например, такая часть инфраструктуры как кафе или магазины, в дачном поселке абсолютно не оправданы, - отмечает Марина Агеева. – Они остаются невостребованными, поскольку люди строят свои бани, приглашают друг друга в гости, отдыхают в своих домах. В итоге такие магазины и кафе закрываются. Эта тенденция прослеживается с 2007 года. Пожалуй, единственным вариантом, когда строительство кафе или крупных магазинов может быть оправдано – это наличие потенциальных посетителей и покупателей за пределами района, не только жители».
   Борясь за наличие качественных дорог, охраны недвижимости и района в целом, житель должен понимать, что ему придется оплачивать часть расходов, связанных с их содержанием. Денис Вястрик, инвестор жилого района «Ванино», уверяет, что если застройщик заранее продумал все варианты экономии, то жителям не придется платить крупные суммы за необходимее услуги.

    Участники рынка утверждают, что потребитель сейчас стал более разборчив  и вносит свои дополнения и пожелания в социальную инфраструктуру. Опрос, проведенный  одним из коттеджных поселков, показал, что помимо стандартного и безусловного набора услуг, жители хотят видеть в жилом районе службу прачечных, горничных, а также услуги садовников.
Monday, October 31st, 2011
6:20 pm
[vanino_spb]
Пригородные тонкости
Принимая решение о приобретении загородного дома, надо четко ответить себе на вопрос: зачем? Если же готовность и желание инвестировать время и деньги в обустройство своего загородного быта есть, то выбирать и действовать

Многие лелеют мысль о том, что жизнь в загородном доме гораздо комфортнее, чем в городской квартире. Аргументов в пользу того, что из мегаполиса надо перебираться как минимум в его ближайшие пригороды, множество: свежий воздух и близость к природе, отсутствие соседей за стеной и возможность для отдыха после трудового дня. Кроме того, нельзя не признать, что выгода здесь есть и финансовая: цены на загородную недвижимость в большинстве случаев ниже, чем на городскую, да и спрос на нее с каждым годом растет.

На распутье

Самые популярные сегодня районы Ленинградской области для загородного строительства – Всеволожский и Выборгский. Третье место несколько лет уверенно занимал Приозерский район, но вот уже год-два, как его потеснили Ломоносовский и Гатчинский. Во многом это объясняется большей транспортной доступностью последних: в южных районах ведется активное дорожное строительство, а новое Приозерское шоссе, на которое так рассчитывали девелоперы, все еще в перспективе.


«Конечно, важную роль играет и объем предложения, – добавляет директор регионального информационного центра „Свой дом“ Марина Агеева. – В южных районах на продажу выставлены огромные массивы бывших сельхозугодий. В Приозерском же районе земельный банк под коттеджную застройку исчисляется не одной тысячей гектаров, однако девелоперы придерживают их вывод на рынок, надеясь, вероятно, на рост ликвидности своих активов после открытия Приозерского шоссе».

Во многом популярность южного направления обусловлена и тем, что именно там сосредоточено наибольшее количество поселков эконом-класса, а проекты элитного и бизнес-класса в этих местах единичны. «Наиболее обеспеченные покупатели обычно предпочитают Всеволожский и Курортный районы, люди со средним достатком выбирают северное и восточное направления, а поселки эконом-класса в основном расположены на юге», – констатирует председатель совета директоров ИСК «Константа» Константин Крюков.

Агеева отмечает также, что выбор многих клиентов зависит от того, в какой части Северной столицы они проживают. «По нашей статистике продаж, более половины приобретающих загородную недвижимость на севере живут в Приморском, Выборгском и Петроградском районах города, – делится она наблюдениями. – Жители южной части Петербурга тяготеют к курортным местам Гатчинского района, покупают дома в Пушкинском, Петродворцовом, Ломоносовском и даже Лужском направлениях».

Выбор зависит и от характеристик самого покупателя, продолжает инвестор жилого района Ванино Денис Вястрик. «Для богемной публики важно, чтобы дом был расположен в модном, дорогом месте, – рассказывает он. – А вот для семьи с маленькими детьми важнее всего близость инфраструктуры (поликлиника, школа, детский сад, кружки), поэтому они стараются выбирать загородный дом ближе к городу, а направление при этом может быть любое».

Доступный комфорт

Наличие инфраструктуры, безусловно, важно не только для молодых семей, но и для любого человека, собирающегося перебраться за город. Однако нельзя сказать, что застройщики активно используют этот фактор привлечения клиентов. «Пока у нас не работает механизм государственно-частного партнерства, объекты социальной инфраструктуры возводит застройщик и вешает на баланс поселка, то есть отдает на содержание жителей. Это крайне затратно, а потому в поселках подобные объекты не строят. Обычно предлагается пользоваться инфраструктурой ближайших населенных пунктов, – поясняет Марина Агеева. – А такие объекты, как магазины, кафе, банные комплексы, исходя из практики, не востребованы жителями, а значит, нерентабельны. Оптимальным вариантом считается создание подобной инфраструктуры рядом с поселком, чтобы ею могли пользоваться и внешние посетители, не заходя на территорию жилого комплекса». Как уточняет Денис Вястрик, важно не наличие инфраструктуры в самом поселке, главное – она должна быть досягаема, и особенно это касается крупных проектов, рассчитанных на постоянное проживание.

Но с точки зрения генерального директора компании «Вереск» Павла Степанюка, создание инфраструктуры внутри поселка – хороший тон. «Самые современные коттеджные поселки – это полностью законченное пространство со всем необходимым для комфортной жизни. И чем выше класс поселка, тем более развита его инфраструктура», – считает он. Коттеджные поселки класса «люкс» отличаются как раз тем, что в них есть вся инфраструктура, включая даже вертолетные площадки и собственные причалы для яхт, напоминает Степанюк.

Кроме того, такие поселки, как правило, имеют действительно престижное расположение либо находятся в местах, уникальных с точки зрения природных характеристик. «Однако немало случаев, когда престижность проекта создается искусственно, с помощью PR-кампаний», – замечает Агеева. По ее мнению, часто себестоимость проекта «люкс» ничем не отличается от аналогичного предложения в сегменте «бизнес» или «высокий эконом»: участки расположены в поле, дома возводятся из газобетона, покрыты металлочерепицей, стеклопакеты – пластиковые. В таких случаях высокая стоимость класса «люкс» обусловлена очень большой входной ценой земли, приобретенной по случаю на пике рынка в 2007-2008 годах.

Прозаические вещи

При выборе загородной недвижимости эксперты рекомендуют в первую очередь обращать внимание не на статусность места и масштаб рекламной кампании, а на вполне прозаические вещи, такие как качество работ при возведении домов и продуманность инженерной инфраструктуры. И если первый пункт покупатели оценивают весьма взвешенно и дотошно, то о втором часто забывают, что грозит массой неприятных открытий впоследствии.

В строительстве инженерной инфраструктуры действительно масса нюансов. Ощутимой может оказаться, например, разница в качестве прокладки дорог. Для этих целей должны отводиться достаточные технологические коридоры, проектируются дороги с шириной проезжей части 6-7 м, тротуарами и прочим. «А кто-то сыплет щебень, не снимая плодородный слой, и называет это дорогой. Такая дорога простоит до первой осени или весны, особенно на наших грунтах, а потом просто исчезнет в почве, – говорит Марина Агеева. – Часто встречается и промежуточный вариант – дороги с невозможностью разъезда двух машин, то есть шириной 3 м, без обочины, с канавами по бокам».

«Очень сложный вопрос – качество мелиорации: при неграмотно выполненной работе участки и дома поплывут вместе с талым снегом, – добавляет она. – Важно качество воды, предлагаемой в поселке, и дебет скважины – достаточен ли он для водоснабжения всех домовладений. В целом же качество инженерной инфраструктуры – бесконечный разговор».

Такие же характеристики, как экологичность строительства и качество дизайн-проекта, по словам Дениса Вястрика, учитывают в основном покупатели загородной недвижимости бизнес-класса и класса «люкс». Но таковых, как свидетельствует статистика, меньшинство: 80% продаж уже около двух лет составляют участки без подряда. «Голосование ведется рублем: люди предпочитают строиться самостоятельно и тогда, когда сами будут готовы к этим тратам денег, времени и душевных сил, – комментирует Агеева. – Характерно, что аналогичная тенденция наблюдается и в Москве: в объеме сделок около 70% продаж – участки без подряда». Так что покупатель здесь сам себе хозяин – за качество строительства и архитектурное решение своего дома отвечает сам.

Но если человеку хочется жить в поселке, где окружающая среда радует глаз, а не раздражает постройками кто во что горазд, еще при выборе загородной недвижимости стоит обращать внимание на позицию застройщика в данном вопросе. «На наш взгляд, при прочих равных условиях самое главное – отношение к проекту со стороны инвестора: будет ли он придерживаться единой концепции и вести строительство, не оглядываясь на реализацию, или станет продавать участки по мере возникновения спроса и позволять покупателям возводить дома по своему выбору», – указывает Вястрик.

Период созревания

Впрочем, при покупке загородной недвижимости стоит обращать внимание не только на это. Марина Агеева дает конкретные пошаговые инструкции. «Прежде всего нужно изучить документы – категорию и вид разрешенного использования участка, четко прослеживать цепочку от собственника-продавца до покупателя. Наименее рискованно сразу приобретать участок в собственность. Другие варианты (долевая собственность, приватизация) могут как минимум отнять массу времени и потребовать дополнительных вложений, а как максимум – оставить, условно говоря, с „книжкой садовода“ на руках и без земли либо документов, разрешающих возведение дома, без электричества и других коммуникаций», – объясняет она.

Также важно, что именно включено в стоимость: земля, коммуникации, мощность. «Нередко заявленная в рекламе низкая цена может по факту вырасти в два раза, когда появятся дополнительные платежи и сборы. Все, что обещает застройщик, должно быть прописано в договоре», – подчеркивает Агеева.

Наконец, еще одна рекомендация – посмотреть, что уже сделано застройщиком, какие проекты и насколько успешно им реализованы, почитать отзывы на профильных порталах в интернете. «Кипенно-белых и пушистых застройщиков, наверное, не бывает, форс-мажоры и недобросовестные подрядчики попадаются всем. Имеет значение, является ли негатив тенденцией или это разовые, случайные ситуации. Не менее важно, как компания ведет себя в таких ситуациях и решает возникающие вопросы», – убеждена Марина Агеева.

Однако самое главное – помнить, что загородная жизнь подходит далеко не всем, и потому четко понимать, зачем вам необходимо переселение за город. «Прежде всего, принимая решение о приобретении загородного дома, надо ответить себе на вопрос: зачем я хочу перебраться за город? – считает Константин Крюков. – И только после этого выбрать надежного застройщика, определиться с локацией и конструктивными особенностями дома, проверить все юридические составляющие и документы, получить возможность наблюдать за ходом строительства».

«Жизнь за городом в своем доме – это другой уровень ответственности, и это надо учитывать. Здесь ты собственник, и многие вещи придется делать самому. Например, чинить крышу или крыльцо, красить забор, стричь газон. Конечно, для всех работ, если позволяют средства, можно нанять специально обученных людей. А вот инфраструктурные, инженерные и транспортные проблемы – гораздо серьезнее, – рассуждает Крюков. – Отсутствие электро- и газоснабжения, водопровода, канализации, охраны, дорог способно сильно осложнить жизнь. Поэтому надо внимательно подойти ко всем этим вопросам и выбрать надежного застройщика с хорошей репутацией».

Однако вопросы с застройщиком, инфраструктурой, коммуникациями и прочим вполне решаемы, когда есть готовность и желание инвестировать время и деньги в обустройство загородного быта. «Главное – созреть для такой покупки финансово и морально, а также понимать, что в жизни за городом много и плюсов, и минусов, при этом четко осознавая, что на данный момент конкретно для тебя важнее», – заключает Денис Вястрик.  

Эксперт Северо-Запад

Friday, October 14th, 2011
7:16 pm
[vanino_spb]
Таунхаусы эконом-класса и недорогие коттеджи идут на ура
Третий квартал 2011 года рынок загородной недвижимости пережил довольно успешно. Объекты с внятным позиционированием – как дешевые, так и элитные, медленно, но верно находили своего покупателя. На первичном рынке особым спросом пользовались таунхаусы. Не востребованными остаются массивы голой земельной нарезки и готовые, но явно переоцененные объекты.

Основной спрос сегодня сконцентрирован в эконом-сегменте. Но это не означает, что покупают все подряд – лишь бы денег хватило. Есть, конечно, и такие, кто, поверив рекламным обещаниям, приобретают дешевый участок в чистом поле без коммуникаций в надежде, что когда-нибудь здесь будет построен коттеджный поселок (хотя ясно, что, распродавая голую земельную нарезку, застройщик, фактически, выходит из проекта, бросает его на произвол судьбы). Однако большинство покупателей сегодня четко понимают, какая загородная недвижимость и для каких целей им нужна.

Таунхаусы на пике спроса
В третьем квартале были востребованы таунхаусы эконом-класса – аналог квартиры в городе. «В последнее время отмечается спрос на небольшие таунхаусы в 30-50 км от города стоимостью от 2,2 млн руб. – например, в Тайцах (Гатчинский район), Рощино (Выборгский)», – рассказывает Валерий Бурштейн, руководитель отдела загородной недвижимости АН «Динас». В пределах 30 км от КАД секцию в таунхаусе покупают в основном те, кто планирует ездить на работу в Петербург, – конечно, не ежедневно, ведь сегодня многие трудятся удаленно, на дому, либо работают не полную неделю. «Варианты подальше, в 50 км, охотно рассматривают пенсионеры. Нередко семья сохраняет за собой городскую квартиру – для молодых, а старшему поколению покупает таунхаус», – говорит Валерий Бурштейн.

Как считает генеральный директор АН «Форпост» Роман Вычегжанин, активный спрос на таунхаусы и коттеджи в организованных поселках объясняется тем, что банки готовы кредитовать покупателей таких объектов. На вторичном загородном рынке получить кредит довольно сложно – отсюда и вялость последнего.

Кстати, застройщики прекрасно понимают, куда ветер дует. По словам директора «АДВЕКС. «Загородная недвижимость» Станислава Азацкого, многие компании уже подыскивают перспективные участки под реализацию новых проектов. По словам эксперта, опытные девелоперы сейчас интересуются участками площадью 5-10 га примерно в 30 км от города. Как правило, они собираются строить там недорогие коттеджи, таунхаусы эконом-класса, дуплексы – то есть жилье в сегменте эконом- и бизнес-класс.

Как считает директор ООО «Центр Недвижимости Санкт-Петербурга» Андрей Уманский, прирост предложения в сегменте таунхаусов эконом-класса и недорогих коттеджей будет, в первую очередь, происходить за счет расширения уже существующих проектов – таких, например, как «Янино».

Вообще формат таунхауса становится все популярнее, причем не только в сегменте эконом-класс. Как рассказал генеральный директор УК «ПулЭкспресс Групп» Андрей Бочков, в августе хорошо продавались таунхаусы по цене 15 млн руб.

Удивлять надо
Новых проектов на первичном загородном рынке в III квартале появилось не слишком много – рынок продолжает переваривать существующее предложение, отбраковывая «невкусные» варианты.

Выходить на рынок в таких условиях можно либо с особо привлекательной ценой, либо с эксклюзивным предложением. Минувший квартал показал примеры и того, и другого. Так, компания Land Aspect вывела в продажу поселок «Морские террасы», где инженерно подготовленные участки в пос. Пески (Выборгский район) от 14 соток предлагаются по цене всего от 200 тыс. руб. (!) за сотку земли.

Летом открылись продажи в поселке «Особый статус» (ООО «Русь: Новые Территории»). Он возводится на участке площадью 16,5 га в жилом квартале «Светлый-1» деревни Медный Завод, между Сарженским озером и Меднозаводским разливом (Всеволожский район). Строительство домов из клееного бруса площадью 150-250 кв. м на 85 участках будет вестись в три очереди – в 2011-2013 годах. Самое дешевое домовладение «Русь НТ» предлагает за 9,9 млн руб. Это участок площадью 12 соток с коттеджем в 150 «квадратов» под чистовую отделку.

Специально под проект «Русь НТ» даже разработали особый формат жилого комплекса – executive, нечто среднее между эконом- и бизнес-классом.

По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в третьем квартале также вышли в продажу: поселок «Ванино» в Ломоносовском районе от ООО «Тареал», поселки «Ахматово» и «Золотая роща» в Курортном районе от ООО «Особняк», клубный поселок «Колтуши» во Всеволожском районе от ГК СигМакс.

Признаки выздоровления
В целом то, что происходит сейчас на первичном загородном рынке, иначе как послекризисным оздоровлением не назовешь. Во-первых, коттеджная застройка различного класса стала более рационально распределяться по районам. По словам Андрея Уманского, статусом «элитный» сегодня обладает только Курортный район (конечно, и в нем встречаются вкрапления недорогих предложений, вроде поселка «Кантеле» от ЦДС в Репино – 6-8 млн за секцию в таунхаусе – но это, скорее, исключение из правил) и отдельные пятна Всеволожского. В целом же Всеволожский утратил статус «дорогого места», переместившись в бизнес- и эконом-сегменты, где представлены на сегодняшний день Выборгский, Приозерский районы, отчасти Гатчинский и Ломоносовский. А все остальные локации Ленобласти – это уже, по мнению Андрея Уманского, «жесткий эконом».

Во-вторых, сегодня нет ажиотажных и амбициозных покупок, люди стали вести себя более трезво. «На рынке коттеджных поселков покупателей стало меньше, но продажи идут. У нас в поселке «Гармония» (Выборгский район, около Александровского озера, поселок бизнес-класса. – Ред.) ежеквартально продается 12-15 объектов, – говорит Светлана Невелева, советник руководителя Группы компаний «Стинком». – В период кризиса было и больше, но сейчас покупки стали более осмысленные, плановые». По ее словам, люди, придя в себя после кризиса, начали переосмысливать свои потребности. «Мы даже наблюдаем такую интересную тенденцию, как миграция внутри поселка. Кто-то докупает себе второй участок, кто-то, наоборот, избавляется от лишнего либо меняет один участок на другой», – говорит эксперт.

Светлана Невелева обращает внимание на еще одну позитивную тенденцию – люди, наконец, начали строиться, что говорит об их уверенности в завтрашнем дне: «В кризис покупатели хватали землю, ничего на ней не возводя. В этот сезон в «Гармонии» уже более 30 домов были на разных стадиях строительства, еще 20 в стадии проектирования – начать строительные работы люди планируют в следующем году».

В целом, считает Светлана Невелева, качественные поселки бизнес-класса Ленобласти вышли из кризиса, просто сроки реализации проектов выросли.

Продажи идут и в элитном сегменте, если это действительно эксклюзивные понятные проекты, не смешанные с бизнес-классом, – вроде поселков «Лукоморье», Patrikki club, «Репинская усадьба» и др.

Вторичка в порядке
Вторичный рынок загородной недвижимости, по словам экспертов, в III квартале также развивался достаточно успешно. В целом спрос вел себя более активно, чем в июле-сентябре прошлого года, – отмечает Ольга Ивановская, руководитель направления Департамента загородной недвижимости ГК «Экотон». По ее словам, востребованы на рынке были, в первую очередь, дачи и дома для сезонного проживания стоимостью до 1 млн руб., а также коттеджи – до 8 млн.

Пользовалась спросом и так называемая новая вторичка. По словам Станислава Азацкого, распространена ситуация, когда индивидуальный застройщик возводит новый дом и тут же продает его, уже фактически на вторичном рынке. Особенно много таких объектов в южном направлении, в Гатчинском районе (Вырица, Кобрино, Сиверский, Рождествено). Как правило, это бревенчатые постройки площадью 120-160 кв. м стоимостью 6-8 млн руб. Хотя, по сути, это добротные дома для постоянного проживания, клиенты все-таки оставляют за собой и городскую квартиру, где, как правило, остаются на зимний период.
Об оживлении на вторичном рынке свидетельствует и тот факт, что и сейчас, в середине октября, риэлторам продолжают звонить интересанты. «Обычно в это время уже начинается сезонный спад, и люди откладывают покупку до весны», – считает Валерий Бурштейн. Он связывает такую активность клиентов с неопределенной ситуацией в экономике, непредсказуемым поведением доллара – покупатели считают, что лучше решить все вопросы до зимы.

Есть ли сейчас на рынке инвесторы – большой вопрос. Разумеется, такой лихорадочной скупки земли, как до кризиса, нет и быть не может. Но некоторые точечные приобретения в наиболее перспективных локациях случаются. Например, Андрей Уманский говорит, что покупатели-инвесторы интересуются в настоящее время небольшими участками в Ленобласти в пределах 30 соток – под строительство жилого дома или даже гостиницы. Но, конечно, такие единичные покупки трудно назвать тенденцией. Все-таки для инвестирования есть и другие, менее консервативные, инструменты, нежели земля.

Подарок к праздникам
Ценовая ситуация в III квартале 2011 года на загородном рынке была достаточно спокойной. На первичном рынке летом и осенью цены практически не росли (повышение цен на 10-25% лишь в некоторых, наиболее востребованных проектах было отмечено ранее, весной 2011 года). Так, по данным отдела аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», за последний квартал в наиболее популярном у покупателей Всеволожском районе рост составил всего 0,8%, в Курортном цены в строящихся проектах поднялись повыше, на 2,1%.

На вторичном рынке никаких предпосылок для роста, разумеется, нет. Большинство объектов были значительно переоценены до кризиса и сейчас продаются только со значительном дисконтом. Мы уже рассказывали, как «Итака» продала новый дом площадью более 200 кв. м в таком популярном месте, как Мельничный Ручей, всего за 5,6 млн руб.

Как отмечает Станислав Азацкий, позитивный момент заключается в том, что продавцы все чаще смиряются с текущим уровнем цен и соглашаются идти на уступки. Это может стать стимулом для более активного развития рынка после зимы.

Хотя и до Нового года рынок еще может заявить о себе. «В рамках реализуемых нами дачных поселков мы планируем некоторое снижение цен до новогодних праздников, чтобы стимулировать продажи», – отметил Роман Вычегжанин («Форпост»). Не исключено, что таким образом поступят и другие компании, чтобы избежать сезонного спада.

13.10.2011 10:00 | Источник БН.ру



Friday, September 30th, 2011
3:19 pm
[ayodejiky]
Wednesday, September 28th, 2011
3:40 pm
[ayodejiky]
Захватывающие дух полёты в вингсьюте (585688)


Модель Melanie Iglesias


Жесткий японский розыгрыш с призраком


Захватывающие дух полёты в вингсьюте


Медная трубка + неодимовый магнит = антиграв


"Что делать, если ты уродка. Советы от весёлой девчонки"


Журналы сентября-октября


50 водных пейзажей. Обои на рабочий стол



Сборник произведений Наследники Толкина. 23 книги

Сборник произведений Военно-историческая фантастика. 25 книг

Сборник произведений Люди против магов. 32 книги

Манга-мания — Девочки и девушки

Книжная подборка Гипноз. 8 книг

Трофейные танки Красной Армии. На тиграх на Берлин!







585688
Tuesday, September 27th, 2011
6:58 am
[ayodejiky]
Sunday, September 25th, 2011
12:12 pm
[ayodejiky]
Реинкарнация Фредди Меркьюри (509446)


Водоплавающие коты


Стрельба из шестиствольного пулемёта


Самый длинный котэ в мире


Реинкарнация Фредди Меркьюри


Везучий дебил


Журналы сентября-октября



Уильям Гибсон - Полное собрание сочинений

Библиотека приключений

Кристофер Харт - Как рисовать комиксы

Сборник произведений Лоис Макмастер Буджолд

А. Дюма. Собрание произведений

Александр Зорич — Собрание сочинений

Андрей Лазарчук - Сборник книг

Арктические тайны Третьего рейха

Афганистан. Война разведчиков

Сборник произведений Юмористическая фантастика. 367 книг (1999-2011) FB2




509446
Friday, September 23rd, 2011
10:50 am
[ayodejiky]
Wednesday, September 21st, 2011
5:44 pm
[ayodejiky]
Monday, September 19th, 2011
10:49 pm
[ayodejiky]
12:48 pm
[vanino_spb]
Стабильность в малоэтажном строительстве

Рынок малоэтажного строительства в петербургских предместьях продемонстрировал

летом динамику, отличную от многоэтажного сектора. А точнее, не показал вообще
никакой. Эксперты характеризуют ситуацию как застой и пока не видят света в
конце тоннеля.

В докризисные времена, когда новые поселки  на рынок выводились едва ли не каждую неделю, именно на летние месяцы приходился  пик продаж, тогда как весной покупатели занимались просмотром участков. Однако в  посткризисные времена ситуация стала иной. «Летние значения по сравнению с зимой  и весной практически никак не изменились», – говорит инвестор жилого квартала  «Ванино» Денис Вястрик.

Без резких колебаний
Стоимость как земельных участков без  подряда, так и уже готового малоэтажного жилья в Петербурге и ближнем поясе (то  есть на расстоянии до 20 км от Петербурга) колебались весьма незначительно. По  данным аналитического отдела ГК «Бюллетень недвижимости», стоимость сотки на  «ближних участках» за лето практически не изменилась и составляет на начало  сентября 218 тыс. руб.
«Цены на рынке первичной загородной  недвижимости пока имеют тенденцию к снижению, а не к росту. Незначительное  увеличение цен произошло в единичных проектах, и было связано с повышением степени готовности поселков», – отмечает руководитель службы маркетинга УК «Пул
Экспресс «Марина Агеева.
Генеральный директор Управляющей компании  группы «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев оценивает прирост цен в эконом-классе с июня по начало сентября в 2%. На сегодня средняя цена «квадрата» в пригородах, по его данным, составляет 57,2 тыс. руб. Денис Вястрик говорит о  диапазоне в 60-70 тыс. рублей.
Многие застройщики предполагают, что летняя тенденция продолжится и осенью, да и вообще рынок будет вести себя спокойно, не обваливаясь, но и предпосылок к бурному росту его участники, к своему сожалению, не видят. «Никакого роста вообще не будет», – считает Марина Агеева. Арсений Васильев прогнозирует сохранение летних показателей и рост в 2% ежемесячно.
Начальник отдела маркетинга компании «Старт Девелопмент» Елена Шишулина чуть более оптимистична. «Поскольку всё лето спрос на пригородные дома был достаточно стабильным, и сентябрь также проходит удачно для девелоперов, мы прогнозируем небольшой рост цены (в пределах 5%) в октябре-ноябре. Наша компания, к примеру, намерена провести плановое повышение стоимости домов в поселке «Золотые ключи» именно в этих пределах», – подчеркивает она.
Ну а наиболее радикально настроен Денис Вястрик, который считает вполне реальным рост в ближайшие полгода по ряду проектов эконом-класса до 15%, что вполне сравнимо с показателями многоэтажной «первички».
 
Восходящая элита
Зато показатели элитной недвижимости на загородном рынке как раз радуют девелоперов. И в этом ее кардинальное отличие от городской многоэтажной застройки, где куда лучше развивается эконом-класс.
«По нашим наблюдениям, элитный сегмент – единственный на рынке загородной недвижимости, где сейчас наблюдается рост цен. Преимущественно это касается коттеджных поселков в высокой степени готовности от застройщиков с хорошей репутацией. Лето на рынке загородной недвижимости традиционно характеризуется большим количеством показов в коттеджных поселках, несмотря на обычно невысокую активность целевой аудитории в этот период. Тем не менее, этим летом состоялась продажа домовладения в нашем проекте, коттеджном посёлке класса de luxe
«Медовое». Для премиального сегмента одна продажа в квартал – вполне адекватный и ожидаемый показатель, поэтому в целом прошедший летний сезон мы считаем успешным», – говорит директор по продажам компании «Петростиль» Михаил Фуксман».
Трудности подсчета
В своих оценках летних изменений объема рынка и количества сделок расхождений между экспертами куда больше. Одни склонны не драматизировать ситуацию, другие говорят о невозможности какого-либо прогнозирования в связи с мизерностью продаж. Так, главный аналитик ГК «Бюллетень недвижимости» Сергей Бобашев подчеркивает, что 1-2 продажи в год – обычная практика для большинства игроков, а более серьезные показатели характерны лишь для считанных проектов, которые умудряются «попасть в рынок».
Отчасти солидарна с ним и Марина Агеева. «В последние 2-3 года становится трудно выявить какую-либо закономерность в динамике продаж. В первую очередь это связано с общим снижением продаж, в то время как для статистики требуются более массовые показатели. Тем более что, по некоторым подсчетам, в финансовом выражении весь объем рынка первичной загородной недвижимости почти в два раза меньше объема инвестиций в одну только «Северную долину» или
«Балтийскую жемчужину», – говорит она.
Есть определенные «проседания» по продажам и у других девелоперов, которые, к примеру, в «Старт Девелопменте» объясняют вполне объективными факторами. «Формат жилья в нашем поселке находится на стыке квартир и традиционных загородных домов, а потому сезонность спроса на наш проект больше напоминает тенденции на рынке квартир: активизация спроса в  марте-апреле и сентябре-октябре и небольшое проседание в летние месяцы. Так, в течение этой весны мы продали на 15% больше домов, чем в летние месяцы. Зато с наступлением сентября спрос, как по команде, вырос в разы, и за половину этого месяца продажи уже в полтора раза превысили августовский результат», – поясняет Елена Шишулина.
В «Унисто Петеросталь», напротив, сетуют не на пассивность покупателя, а на недостаток реально запущенных и готовых к продаже проектов. «Судя по поведению покупателей, средства на покупку недвижимости у населения есть, и меньше их не станет. В силу валютной нестабильности, по нашим прогнозам, покупатели-инвесторы начнут возвращаться к недвижимости», – считает Арсений Васильев.
Меньше и дешевле
Относительно неизменными остались за последние два года и предпочтения покупателей по локации своих владений, а также их величине. «По-прежнему равномерно покупаются как самые маленькие таунхаусы (по 55-65 кв. м), так и коттеджи площадью около 100 кв. м. Можно отметить, что клиенты стали реже интересоваться участками без подряда, и, наоборот, все чаще запрашивают дома с полной внутренней отделкой. Люди устали строить себе пригородное жильё, они хотят в нем жить», – говорит Елена Шишулина.
То же самое относится и к элитному классу загородной недвижимости. «Предпочтения самых состоятельных клиентов за последнее время существенно не изменились. Наиболее востребованы в элитном сегменте предложения со следующими характеристиками: дом площадью от 350 кв. м, участок от 30 соток, удобное и престижное расположение, хорошая архитектура, качественные материалы, развитое окружение, качественная эксплуатация, современные технические решения», – подчеркивает Михаил Фуксман.
По данным Марины Агеевой, в нынешнем году появилась тенденция к росту спроса на таунхаусы. «Этот тип жилья застройщики пытаются привить рынку уже не первый год. Возможно, количество, наконец, переросло в качество, и продажи начались. Успешные в этом сегменте девелоперы учли ошибки своих коллег, которые вывели этот продукт на рынок в прошлые годы. Произошло уменьшение площадей и стоимости. Современные таунхаусы стали более адекватны своему изначальному статусу. За границей этот тип жилья популярен в ценовом диапазоне, условно, эконом и бизнес. У нас сначала пытались преподнести таунхаусы как элитный продукт. В Курортном районе уже несколько лет стоят продажи в 2-3 подобных проектах, где цены на секцию в сблокированном доме достигают 20-30 млн руб.», – напоминает она.
Каркасное будущее
Наконец, еще один тренд, который как раз проявился прошедшим летом наиболее явно – покупатели постепенно привыкают к сравнительно новому для нашего рынка продукту – быстровозводимым домам. По данным участников рынка, продажи в этом секторе увеличились по сравнению с прошлым годом более чем на треть. Впрочем, произошло это, скорее, под давлением самих продавцов.
«Панельно-каркасная и металло-каркасная технологии будут все более популярны у девелоперов. В ее основе деревянный каркас, на который крепятся плиты из OSB (ориентированно-стружечная плита) и утеплитель – получается своеобразный «пирог». Это не более дешевая технология, но строить с ее помощью быстрее и одновременно легче контролировать качество», – объясняет Елена Шишулина.
Способствовать распространению этой технологии и в будущем должны 27 домостроительных комбинатов, расположенных в Ленинградской, Псковской и Новгородской областях. Суммарно они готовы производить по 500 тыс. кв. м жилья ежегодно, но пока изготовляют в два раза меньше.
Евгений Богданов, член совета директоров Jukka TikkanenOY, напоминает, что по этой технологии строится 70% частных домов в Финляндии. Но в России о ней мало что знают, поэтому продавцам приходится вести агитацию и пропаганду. «В эконом-сегменте, где покупатели считают каждую копейку, они попросту боятся новых технологий. Поэтому приходится с ними сидеть и с калькулятором в руках считать выгоду. Такая наглядная агитация занимает много времени, но оказывает необходимое действие», – рассказывает он.
Впрочем, Марина Агеева придерживается иного мнения. «Каркасно-панельные дома нельзя назвать самым популярным видом домостроения. Отчасти это происходит из-за низких эстетических качеств типовых архитектурных проектов. В целях экономии пространства, а также для упрощения изготовления домокомплектов на конвейере, проекты упрощают, вследствие чего они перестают соответствовать ожиданиям покупателей с эстетической точки зрения», – считает она.

Sunday, September 18th, 2011
2:45 pm
[ayodejiky]
Friday, September 16th, 2011
9:07 pm
[ayodejiky]
Thursday, September 15th, 2011
7:52 pm
[ayodejiky]
Wednesday, September 14th, 2011
11:33 am
[ayodejiky]
Monday, September 12th, 2011
1:41 pm
[ayodejiky]
Saturday, September 10th, 2011
9:31 pm
[ayodejiky]
Friday, September 9th, 2011
11:32 am
[ayodejiky]
Thursday, September 8th, 2011
11:52 am
[vanino_spb]
Стартуют продажи участков в Ломоносовском районе
С 5 сентября девелоперская компания «Тареал» начинает продажу участков в новом жилом районе бизнес-класса «Ванино», расположенном вблизи от Петергофа. Этот проект, разработанный прибалтийскими и российскими архитекторами, представляет не только привычные для потребителя коттеджи, но и новый для Санкт-Петербурга формат недвижимости – ситивиллы – малоэтажные квартирные дома. 

В настоящее время на продажу выставлены 12 участков без подряда, к которым подведены центральные коммуникации, проведены инженерные и геологические изыскания, есть дороги и освещение. В дополнение к участку компания предоставляет полный проект дома (архитектурная концепция, конструктивные чертежи, проект систем водоснабжения, отопления, электричества и газа). На выбор представлены 93 проекта коттеджей с различным типами отделки. При заказе проекта, компания-девелопер берет на себя его согласование и получение разрешения на строительство.

Продажа квартир в ситивиллах начнется в октябре этого года.

Минимальная стоимость квадратного  метра составит 49 000 рублей для квартир в ситивиллах и 59 000 для коттеджей. Сегодня ООО «Тареал» ведет переговоры с крупнейшими банками Санкт-Петербурга с целью предоставления клиентам компании наиболее выгодных условий ипотечного кредитования.

Эксклюзивный брокер «Ванино» - агентство недвижимости «Итака». 
[ << Previous 20 ]
About LiveJournal.com