vanino_spb (vanino_spb) wrote in novostroy_spb,
vanino_spb
vanino_spb
novostroy_spb

Пригородные тонкости

Принимая решение о приобретении загородного дома, надо четко ответить себе на вопрос: зачем? Если же готовность и желание инвестировать время и деньги в обустройство своего загородного быта есть, то выбирать и действовать

Многие лелеют мысль о том, что жизнь в загородном доме гораздо комфортнее, чем в городской квартире. Аргументов в пользу того, что из мегаполиса надо перебираться как минимум в его ближайшие пригороды, множество: свежий воздух и близость к природе, отсутствие соседей за стеной и возможность для отдыха после трудового дня. Кроме того, нельзя не признать, что выгода здесь есть и финансовая: цены на загородную недвижимость в большинстве случаев ниже, чем на городскую, да и спрос на нее с каждым годом растет.

На распутье

Самые популярные сегодня районы Ленинградской области для загородного строительства – Всеволожский и Выборгский. Третье место несколько лет уверенно занимал Приозерский район, но вот уже год-два, как его потеснили Ломоносовский и Гатчинский. Во многом это объясняется большей транспортной доступностью последних: в южных районах ведется активное дорожное строительство, а новое Приозерское шоссе, на которое так рассчитывали девелоперы, все еще в перспективе.


«Конечно, важную роль играет и объем предложения, – добавляет директор регионального информационного центра „Свой дом“ Марина Агеева. – В южных районах на продажу выставлены огромные массивы бывших сельхозугодий. В Приозерском же районе земельный банк под коттеджную застройку исчисляется не одной тысячей гектаров, однако девелоперы придерживают их вывод на рынок, надеясь, вероятно, на рост ликвидности своих активов после открытия Приозерского шоссе».

Во многом популярность южного направления обусловлена и тем, что именно там сосредоточено наибольшее количество поселков эконом-класса, а проекты элитного и бизнес-класса в этих местах единичны. «Наиболее обеспеченные покупатели обычно предпочитают Всеволожский и Курортный районы, люди со средним достатком выбирают северное и восточное направления, а поселки эконом-класса в основном расположены на юге», – констатирует председатель совета директоров ИСК «Константа» Константин Крюков.

Агеева отмечает также, что выбор многих клиентов зависит от того, в какой части Северной столицы они проживают. «По нашей статистике продаж, более половины приобретающих загородную недвижимость на севере живут в Приморском, Выборгском и Петроградском районах города, – делится она наблюдениями. – Жители южной части Петербурга тяготеют к курортным местам Гатчинского района, покупают дома в Пушкинском, Петродворцовом, Ломоносовском и даже Лужском направлениях».

Выбор зависит и от характеристик самого покупателя, продолжает инвестор жилого района Ванино Денис Вястрик. «Для богемной публики важно, чтобы дом был расположен в модном, дорогом месте, – рассказывает он. – А вот для семьи с маленькими детьми важнее всего близость инфраструктуры (поликлиника, школа, детский сад, кружки), поэтому они стараются выбирать загородный дом ближе к городу, а направление при этом может быть любое».

Доступный комфорт

Наличие инфраструктуры, безусловно, важно не только для молодых семей, но и для любого человека, собирающегося перебраться за город. Однако нельзя сказать, что застройщики активно используют этот фактор привлечения клиентов. «Пока у нас не работает механизм государственно-частного партнерства, объекты социальной инфраструктуры возводит застройщик и вешает на баланс поселка, то есть отдает на содержание жителей. Это крайне затратно, а потому в поселках подобные объекты не строят. Обычно предлагается пользоваться инфраструктурой ближайших населенных пунктов, – поясняет Марина Агеева. – А такие объекты, как магазины, кафе, банные комплексы, исходя из практики, не востребованы жителями, а значит, нерентабельны. Оптимальным вариантом считается создание подобной инфраструктуры рядом с поселком, чтобы ею могли пользоваться и внешние посетители, не заходя на территорию жилого комплекса». Как уточняет Денис Вястрик, важно не наличие инфраструктуры в самом поселке, главное – она должна быть досягаема, и особенно это касается крупных проектов, рассчитанных на постоянное проживание.

Но с точки зрения генерального директора компании «Вереск» Павла Степанюка, создание инфраструктуры внутри поселка – хороший тон. «Самые современные коттеджные поселки – это полностью законченное пространство со всем необходимым для комфортной жизни. И чем выше класс поселка, тем более развита его инфраструктура», – считает он. Коттеджные поселки класса «люкс» отличаются как раз тем, что в них есть вся инфраструктура, включая даже вертолетные площадки и собственные причалы для яхт, напоминает Степанюк.

Кроме того, такие поселки, как правило, имеют действительно престижное расположение либо находятся в местах, уникальных с точки зрения природных характеристик. «Однако немало случаев, когда престижность проекта создается искусственно, с помощью PR-кампаний», – замечает Агеева. По ее мнению, часто себестоимость проекта «люкс» ничем не отличается от аналогичного предложения в сегменте «бизнес» или «высокий эконом»: участки расположены в поле, дома возводятся из газобетона, покрыты металлочерепицей, стеклопакеты – пластиковые. В таких случаях высокая стоимость класса «люкс» обусловлена очень большой входной ценой земли, приобретенной по случаю на пике рынка в 2007-2008 годах.

Прозаические вещи

При выборе загородной недвижимости эксперты рекомендуют в первую очередь обращать внимание не на статусность места и масштаб рекламной кампании, а на вполне прозаические вещи, такие как качество работ при возведении домов и продуманность инженерной инфраструктуры. И если первый пункт покупатели оценивают весьма взвешенно и дотошно, то о втором часто забывают, что грозит массой неприятных открытий впоследствии.

В строительстве инженерной инфраструктуры действительно масса нюансов. Ощутимой может оказаться, например, разница в качестве прокладки дорог. Для этих целей должны отводиться достаточные технологические коридоры, проектируются дороги с шириной проезжей части 6-7 м, тротуарами и прочим. «А кто-то сыплет щебень, не снимая плодородный слой, и называет это дорогой. Такая дорога простоит до первой осени или весны, особенно на наших грунтах, а потом просто исчезнет в почве, – говорит Марина Агеева. – Часто встречается и промежуточный вариант – дороги с невозможностью разъезда двух машин, то есть шириной 3 м, без обочины, с канавами по бокам».

«Очень сложный вопрос – качество мелиорации: при неграмотно выполненной работе участки и дома поплывут вместе с талым снегом, – добавляет она. – Важно качество воды, предлагаемой в поселке, и дебет скважины – достаточен ли он для водоснабжения всех домовладений. В целом же качество инженерной инфраструктуры – бесконечный разговор».

Такие же характеристики, как экологичность строительства и качество дизайн-проекта, по словам Дениса Вястрика, учитывают в основном покупатели загородной недвижимости бизнес-класса и класса «люкс». Но таковых, как свидетельствует статистика, меньшинство: 80% продаж уже около двух лет составляют участки без подряда. «Голосование ведется рублем: люди предпочитают строиться самостоятельно и тогда, когда сами будут готовы к этим тратам денег, времени и душевных сил, – комментирует Агеева. – Характерно, что аналогичная тенденция наблюдается и в Москве: в объеме сделок около 70% продаж – участки без подряда». Так что покупатель здесь сам себе хозяин – за качество строительства и архитектурное решение своего дома отвечает сам.

Но если человеку хочется жить в поселке, где окружающая среда радует глаз, а не раздражает постройками кто во что горазд, еще при выборе загородной недвижимости стоит обращать внимание на позицию застройщика в данном вопросе. «На наш взгляд, при прочих равных условиях самое главное – отношение к проекту со стороны инвестора: будет ли он придерживаться единой концепции и вести строительство, не оглядываясь на реализацию, или станет продавать участки по мере возникновения спроса и позволять покупателям возводить дома по своему выбору», – указывает Вястрик.

Период созревания

Впрочем, при покупке загородной недвижимости стоит обращать внимание не только на это. Марина Агеева дает конкретные пошаговые инструкции. «Прежде всего нужно изучить документы – категорию и вид разрешенного использования участка, четко прослеживать цепочку от собственника-продавца до покупателя. Наименее рискованно сразу приобретать участок в собственность. Другие варианты (долевая собственность, приватизация) могут как минимум отнять массу времени и потребовать дополнительных вложений, а как максимум – оставить, условно говоря, с „книжкой садовода“ на руках и без земли либо документов, разрешающих возведение дома, без электричества и других коммуникаций», – объясняет она.

Также важно, что именно включено в стоимость: земля, коммуникации, мощность. «Нередко заявленная в рекламе низкая цена может по факту вырасти в два раза, когда появятся дополнительные платежи и сборы. Все, что обещает застройщик, должно быть прописано в договоре», – подчеркивает Агеева.

Наконец, еще одна рекомендация – посмотреть, что уже сделано застройщиком, какие проекты и насколько успешно им реализованы, почитать отзывы на профильных порталах в интернете. «Кипенно-белых и пушистых застройщиков, наверное, не бывает, форс-мажоры и недобросовестные подрядчики попадаются всем. Имеет значение, является ли негатив тенденцией или это разовые, случайные ситуации. Не менее важно, как компания ведет себя в таких ситуациях и решает возникающие вопросы», – убеждена Марина Агеева.

Однако самое главное – помнить, что загородная жизнь подходит далеко не всем, и потому четко понимать, зачем вам необходимо переселение за город. «Прежде всего, принимая решение о приобретении загородного дома, надо ответить себе на вопрос: зачем я хочу перебраться за город? – считает Константин Крюков. – И только после этого выбрать надежного застройщика, определиться с локацией и конструктивными особенностями дома, проверить все юридические составляющие и документы, получить возможность наблюдать за ходом строительства».

«Жизнь за городом в своем доме – это другой уровень ответственности, и это надо учитывать. Здесь ты собственник, и многие вещи придется делать самому. Например, чинить крышу или крыльцо, красить забор, стричь газон. Конечно, для всех работ, если позволяют средства, можно нанять специально обученных людей. А вот инфраструктурные, инженерные и транспортные проблемы – гораздо серьезнее, – рассуждает Крюков. – Отсутствие электро- и газоснабжения, водопровода, канализации, охраны, дорог способно сильно осложнить жизнь. Поэтому надо внимательно подойти ко всем этим вопросам и выбрать надежного застройщика с хорошей репутацией».

Однако вопросы с застройщиком, инфраструктурой, коммуникациями и прочим вполне решаемы, когда есть готовность и желание инвестировать время и деньги в обустройство загородного быта. «Главное – созреть для такой покупки финансово и морально, а также понимать, что в жизни за городом много и плюсов, и минусов, при этом четко осознавая, что на данный момент конкретно для тебя важнее», – заключает Денис Вястрик.  

Эксперт Северо-Запад

Subscribe
  • Post a new comment

    Error

    default userpic
    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 0 comments